Questions fréquentes

Le syndic est le mandataire professionnel ou bénévole de la copropriété. Il exécute les décisions de l'assemblée générale et gère l'immeuble au quotidien. Le conseil syndical est composé de copropriétaires élus, qui assistent et contrôlent le syndic, donnent leur avis, et font la liaison avec les copropriétaires. Le conseil ne décide pas à la place de l'AG.

📍 À Park View : le syndic est le cabinet Aguilar Immobilier (contrat de 14 mois approuvé le 12 juin 2026, résolution 5.1) ; le conseil syndical compte cinq membres, renouvelés par la même assemblée (résolution 7).

La loi le dit en une phrase : « Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. En outre, il donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat » (article 21 de la loi du 10 juillet 1965). Le décret précise que ce contrôle porte « notamment » sur la comptabilité du syndicat, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et l'élaboration du budget (article 26 du décret du 17 mars 1967). Assister, contrôler, donner un avis — pas décider : « les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires » (article 17 de la loi).

📍 À Park View : le règlement de copropriété (article 2.6.2.3) reprend mot pour mot cette mission — « assurer une liaison permanente », « assister » le syndic et « contrôler sa gestion » — et impose une réunion au moins tous les six mois.

Le syndic est un mandataire : « les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic » (article 17 de la loi du 10 juillet 1965). Pour les marchés et contrats, la loi ajoute deux garde-fous que l'assemblée active en votant des seuils : au-delà du montant fixé, « la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire », et au-delà du montant fixé, « une mise en concurrence est rendue obligatoire » (article 21 de la loi). Un engagement pluriannuel significatif signé sans vote, sans consultation du conseil et sans mise en concurrence pose donc une triple question de régularité — et celle de la responsabilité du syndic envers le syndicat.

📍 À Park View : voir, plus bas, « Le contrat d'électricité de la résidence a-t-il été soumis au vote ? » (question reproduite au PV notifié le 23 juin 2026).

Oui — par le conseil syndical : avant l'assemblée appelée à désigner un syndic professionnel, « le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrats de syndic » (article 21 de la loi). Deux vérités à connaître ensemble : (1) le conseil ne peut en être dispensé que par une décision votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires ; (2) mais la loi précise elle-même que cette formalité n'est pas prescrite « à peine d'irrégularité de la décision de désignation », et la Cour de cassation confirme que son absence n'entraîne pas la nullité de la désignation (Cass. 3^e civ., 3 juin 2021, n° 20-13.269). L'arme n'est donc pas l'annulation : c'est d'exiger, en amont, que la mise en concurrence ait lieu — ou qu'une dispense soit assumée par un vote formel.

📍 À Park View : voir, plus bas, « Le contrat de syndic 2026 a-t-il été mis en concurrence ? » — un seul contrat joint à la convocation du 18 mai 2026, mandat de mise en concurrence rejeté (PV notifié du 23 juin 2026).

La Cour de cassation vient de le rappeler : « hors cas d'urgence, le syndic ne peut, sans l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, prendre l'initiative et payer des travaux portant sur l'immeuble en copropriété », et un tel paiement « engage la responsabilité du syndic » (Cass. 3^e civ., 4 décembre 2025, n° 23-23.397). L'exception : l'urgence et les actes conservatoires. La même logique de mandat vaut, par analogie, pour l'acceptation d'une indemnité d'assurance qui fixe ce que la copropriété recevra après un sinistre des parties communes : c'est un choix qui engage le syndicat — la question « qui a autorisé ? » mérite toujours d'être posée, pièces en main.

📍 À Park View : pour chaque dépense inhabituelle repérée dans les comptes, la bonne question est : « quelle résolution l'a autorisée ? » — elle doit exister, datée, dans un PV. À défaut, la responsabilité du syndic est en jeu.

Non — et c'est une protection pour tout le monde. Une « autorisation » donnée par le conseil syndical, en dehors d'une délégation régulièrement votée par l'assemblée, n'a pas de valeur juridique : la Cour de cassation a jugé « qu'une autorisation du conseil syndical ne pouvait suppléer une décision de l'assemblée générale des copropriétaires » (Cass. 3^e civ., 23 septembre 2014, n° 13-18.130). Concrètement : des travaux touchant les parties communes ou l'aspect extérieur réalisés sur la seule foi d'un accord du conseil (ou du syndic) restent irréguliers, et le copropriétaire s'expose à une remise en état. Seul un vote d'assemblée générale protège.

📍 À Park View : la seule délégation documentée dans les PV récents est celle de la gestion de la salle commune, expressément votée par l'assemblée du 16 avril 2025 (résolution 10.1) — c'est l'exemple type du mandat précis ; pour tout le reste, exigez un vote d'assemblée.

En bref : aucune peine spéciale n'est prévue par la loi — mais un acte pris hors mission est sans effet, engage la responsabilité de son auteur, et l'assemblée peut révoquer.

La loi de 1965 ne prévoit aucune sanction propre au conseiller ou au président qui déborde de sa mission — et c'est justement ce silence qui entretient l'idée fausse d'un « pouvoir » du conseil. Trois conséquences bien réelles existent pourtant :

• L'acte est sans valeur. Une « décision » ou « autorisation » prise à la place de l'assemblée ne produit aucun effet : « une autorisation du conseil syndical ne pouvait suppléer une décision de l'assemblée générale des copropriétaires » (Cass. 3^e civ., 23 septembre 2014, n° 13-18.130).
• La responsabilité personnelle peut être engagée. Le conseiller reste un mandataire de l'assemblée (article 1992 du code civil) : s'il cause un dommage en agissant hors de sa mission, il en répond, comme quiconque cause un dommage à autrui (article 1240 du code civil).
• L'assemblée peut le révoquer. Les membres du conseil sont élus par l'assemblée générale, qui peut mettre fin à leur mandat dans les mêmes conditions (article 25).

Et si le dépassement constitue par lui-même une infraction de droit commun (par exemple une discrimination, une injure), c'est le droit pénal général qui s'applique — à la personne, non à un « conseiller » qui bénéficierait d'un statut particulier. Autrement dit : le conseil n'a pas de pouvoir régalien, et rien ne lui en confère un.

Pas plus qu'un autre copropriétaire — c'est-à-dire pas du tout sans autorisation d'assemblée. Chacun « use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble » (article 9 de la loi du 10 juillet 1965) : s'approprier un local commun pour un usage personnel, c'est précisément priver les autres de leurs droits. Seule l'assemblée générale peut consentir un droit d'usage particulier sur une partie commune — et la Cour de cassation rappelle que même un droit de jouissance exclusive régulièrement accordé « ne pouvait être assimilé à un droit de propriété » (Cass. 3^e civ., 4 mai 1995, n° 93-11.121). Le mandat de conseiller syndical n'y change rien : le conseil contrôle la gestion, il ne s'octroie aucun avantage — et il ne peut pas davantage s'« autoriser » lui-même, une autorisation du conseil étant sans valeur juridique (voir question ci-dessus). Un usage privatif installé sans vote d'assemblée peut donner lieu à une remise en état.

📍 À Park View : la salle commune obéit à une charte votée (résolution 10.1, AG du 16 avril 2025) : réservation préalable, créneaux limités, règles identiques pour tous — aucun texte n'y prévoit d'usage réservé à quiconque.

En bref : Oui, mais seulement dans deux cadres encadrés et votés par l'assemblée — jamais de façon libre.

Oui, dans deux cadres stricts. Délégation ponctuelle (article 25 a de la loi) : pour un acte ou une décision déterminée relevant de la majorité simple, avec un plafond financier fixé par l'assemblée — la Cour de cassation a validé ce schéma lorsqu'un mandat précis et chiffré a été voté (Cass. 3^e civ., 28 janvier 2015, n° 13-28.021). Délégation renforcée (articles 21-1 à 21-5 de la loi, depuis 2020) : possible seulement si le conseil compte au moins 3 membres, limitée aux décisions de majorité simple, avec un plafond financier voté, pour 2 ans maximum, jamais pour l'approbation des comptes ni le budget ; chaque décision du conseil fait l'objet d'un procès-verbal versé au registre, et le conseil rend compte chaque année devant l'assemblée. Hors de ces cadres, le conseil ne décide pas.

📍 À Park View : exemple concret : la gestion de l'utilisation de la salle commune, déléguée au conseil par l'assemblée du 16 avril 2025 (résolution 10.1) — objet précis, cadre voté.

D'abord le règlement de copropriété ; à défaut, l'assemblée générale à la majorité simple (article 22 du décret du 17 mars 1967). Le mandat des membres ne peut excéder trois ans renouvelables. Le syndicat doit par ailleurs souscrire, pour chaque membre du conseil, une assurance de responsabilité civile (article 21-4 de la loi).

📍 À Park View : le règlement de copropriété a tout prévu (article 2.6.2.3) : cinq membres, président élu par eux, réunions au moins semestrielles, procès-verbaux sur registre.

La loi de 1965 ne connaît ni « majorité » ni « opposition » au conseil syndical : elle ne connaît que des membres élus par l'assemblée générale, égaux en droits. Cette égalité se lit dans les textes : les communications destinées au conseil sont faites, à défaut de président, « à chacun de ses membres » — et celles que le conseil demande « sont faites à chacun de ses membres » (article 26 du décret du 17 mars 1967) ; quand le conseil délibère sous délégation, le procès-verbal mentionne « le nom des membres ayant participé à la délibération et le sens de leur vote » (article 17-1 du décret) — il n'existe pas de membre de seconde zone. À Park View, le règlement ajoute que chaque réunion est convoquée par lettre recommandée avec ordre du jour (article 2.6.2.3).

Et la protection décisive est ailleurs : « la désignation ou la révocation […] des membres du conseil syndical » appartient à la seule assemblée générale, à la majorité de l'article 25 (article 25 c de la loi). Aucun texte ne permet aux autres membres du conseil d'écarter, de suspendre ou de priver d'information un élu — ni de l'exclure des canaux de travail du conseil. Ceux qui l'ont élu peuvent le révoquer ; personne d'autre. Un conseil qui fonctionnerait en écartant l'un de ses membres élus fonctionnerait en dehors des textes.

📍 À Park View : le conseil a été intégralement renouvelé le 12 juin 2026 (cinq membres élus, résolution 7 du PV notifié) — les règles d'égalité ci-dessus s'appliquent à chacun d'eux dès aujourd'hui.

Le conseil « élit son président parmi ses membres » (article 21 de la loi). Ce n'est pas un titre honorifique : c'est le président du conseil syndical qui peut convoquer l'assemblée générale lorsque le syndic est défaillant, après mise en demeure restée infructueuse plus de huit jours (article 8 du décret), ou en cas d'empêchement du syndic (article 18 de la loi) ; c'est encore à lui que l'assemblée peut déléguer le pouvoir d'agir en justice contre le syndic au nom du syndicat (article 25 a-i de la loi). Sans président, ces contre-pouvoirs restent lettre morte : les communications se font alors à chaque membre individuellement (article 26 du décret), et personne ne peut suppléer un syndic défaillant sans passer par d'autres voies.

📍 À Park View : avec le conseil renouvelé le 12 juin 2026, l'élection du président relève de ses cinq membres (règlement, article 2.6.2.3) ; tout copropriétaire peut demander qui l'exerce — et copie des procès-verbaux de réunion (voir question suivante).

Par les voies officielles : courrier via le syndic, échange en assemblée générale, ou boîte aux lettres du conseil lorsqu'il en existe une. Le formulaire de contact de ce site joint son éditeur — qui n'est pas le conseil syndical.

📍 À Park View : les cinq membres élus le 12 juin 2026 se joignent via le syndic (Aguilar Immobilier) ou en assemblée ; ce site, lui, n'est pas leur canal.

En principe, le syndic. À titre exceptionnel, l'AG peut aussi être convoquée par le président du conseil syndical (en cas de carence du syndic), ou par un copropriétaire représentant au moins 1/4 des voix (article 8 du décret de 1967).

📍 À Park View : ce contre-pouvoir suppose un président du conseil syndical en fonction — voir « À quoi sert le président du conseil syndical ? ».

Oui, tout copropriétaire peut demander au syndic d'inscrire une ou plusieurs questions à l'ordre du jour de la prochaine AG (article 10 du décret de 1967), en accompagnant sa demande du projet de résolution lorsque la question doit être votée.

📍 À Park View : cette voie fonctionne : c'est par elle que 24 questions ont été inscrites à l'ordre du jour de l'AG du 12 juin 2026 (PV notifié). Chaque copropriétaire peut faire de même.

Deux possibilités : donner un pouvoir à un mandataire (un autre copropriétaire ou un tiers, sauf le syndic), ou voter par correspondance « au moyen d'un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté » (article 17-1 A de la loi), à retourner au plus tard 3 jours francs avant l'assemblée. Attention à une subtilité du texte : « si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d'assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution » — un amendement de séance peut donc neutraliser votre vote favorable. Exemple pédagogique (fictif) : vous votez « pour » un devis de 5 000 € par correspondance ; en séance, le montant est porté à 6 500 € — votre « pour » ne compte plus, vous êtes traité comme défaillant sur cette résolution.

📍 À Park View : relisez le formulaire joint à la convocation du 18 mai 2026 — voir « Le formulaire de vote par correspondance permettait-il de voter sur tout ? » plus bas.

Le modèle officiel (arrêté du 2 juillet 2020) est structuré résolution par résolution, et le texte est net : « le formulaire peut être adapté et complété sans qu'aucune des mentions du modèle puisse être supprimée ». Sur le principe de fond, la Cour de cassation a censuré une assemblée invitée « à accepter en un seul vote » un ensemble de dispositions distinctes (Cass. 3^e civ., 23 janvier 2013, n° 11-27.477 — rendu à propos d'un vote en bloc en séance, transposable par analogie) : chaque résolution appelle son vote. Un formulaire qui priverait le votant à distance de s'exprimer sur certaines résolutions inscrites à l'ordre du jour pose donc une question sérieuse de régularité. Vérifiez le vôtre, résolution par résolution, avant de le renvoyer.

Un copropriétaire opposant ou défaillant dispose d'un délai de 2 mois à compter de la notification du PV pour saisir le tribunal (article 42 de la loi de 1965). Au-delà, l'action est forclose. Pour un copropriétaire ayant voté pour la résolution, le recours n'est, en principe, pas ouvert.

📍 À Park View : pour l'AG du 12 juin 2026, le PV a été notifié le 23 juin 2026 : le délai de deux mois court depuis cette date.

En bref : Une décision d'assemblée devient définitive si personne ne l'attaque dans les deux mois de la notification ; une clause du règlement contraire à la loi peut, elle, être contestée sans limite de temps.

Oui, cela arrive — et un vote majoritaire ne rend pas légal ce qui ne l'est pas. Ni le syndic ni le conseil syndical ne peuvent davantage « valider » une illégalité : l'assemblée décide, le syndic exécute, le conseil contrôle (articles 17, 18 et 21 de la loi) — aucun des trois n'est juge de la légalité. Mais le droit distingue deux régimes, et la différence est décisive :

• Une décision d'assemblée irrégulière — même contraire à une règle d'ordre public — doit être attaquée dans les deux mois de la notification du PV, par un copropriétaire opposant ou défaillant (article 42). Passé ce délai, elle devient définitive : la jurisprudence applique ce couperet même à des vices graves — défaut de mandat du syndic pour convoquer, ordre du jour irrégulier, copropriétaires non convoqués (Cass. 3^e civ., 22 janvier 2013, n° 12-11.533) — et une décision contraire à un texte d'ordre public, non contestée à temps, n'a plus été remise en cause que pour l'avenir (Cass. 3^e civ., 8 octobre 2015, n° 14-13.100).
• Une clause du règlement de copropriété contraire aux dispositions impératives de la loi est, elle, « réputée non écrite » (article 43) : l'action pour le faire constater n'est enfermée dans aucun délai (Cass. 3^e civ., 10 septembre 2020, n° 19-17.045) — à condition de mettre le syndicat des copropriétaires en cause (Cass. 3^e civ., 10 octobre 2024, n° 22-22.649).

Troisième cas de figure : un acte du syndic sans aucune décision d'assemblée (hors urgence) n'est pas une « décision illégale » — c'est un acte hors mandat, qui engage la responsabilité du syndic (voir « Le syndic peut-il payer des travaux ou accepter une indemnité sans vote ? »).

La leçon pratique : les deux mois qui suivent la notification du procès-verbal sont le seul moment où la légalité des décisions se joue vraiment — après, même l'irrégulier devient définitif. À Park View, ce délai court depuis le 23 juin 2026.

Non. Une assemblée générale n'est pas une zone de non-droit. Les désaccords, même vifs, se traitent par le débat et le vote — jamais par l'intimidation. Les menaces, injures et violences restent des infractions pénales en toutes circonstances, y compris dans les parties communes ou sur le parking de la résidence, et qu'elles visent un copropriétaire, un conseiller syndical ou toute autre personne. Toute personne visée par de tels agissements peut déposer plainte et se faire accompagner gratuitement (France Victimes, 116 006).

En bref : Le conseil syndical, ou des copropriétaires représentant au moins un quart des voix, peuvent demander la convocation ; à défaut, le président du conseil syndical peut convoquer après une mise en demeure de 8 jours restée sans effet.

L'article 8 du décret du 17 mars 1967 organise un mécanisme à trois niveaux : (1) le conseil syndical, ou un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins 1/4 des voix, notifient au syndic une demande de convocation précisant les questions à inscrire ; (2) si le syndic ne convoque pas, le président du conseil syndical peut le faire, après mise en demeure restée infructueuse plus de 8 jours ; (3) à défaut de conseil syndical, un copropriétaire peut faire désigner un mandataire par le juge.

À ne pas confondre avec l'administrateur provisoire (article 29-1) : celui-ci n'intervient que lorsque l'équilibre financier du syndicat est gravement compromis ou que la copropriété ne peut plus assurer la conservation de l'immeuble — c'est le régime des copropriétés en difficulté, pas un recours pour un différend courant.

En savoir plus → ARC-UNARC

Le budget prévisionnel de l'exercice est voté chaque année par l'AG, à la majorité de l'article 24. Les comptes définitifs de l'exercice écoulé sont approuvés à la même majorité. Les charges sont appelées trimestriellement sur la base du budget voté.

📍 À Park View : budget 2025 voté : 117 000 € ; charges courantes réalisées : 120 067,02 € (résolution 4 du PV notifié le 23 juin 2026) — les deux chiffres figurent dans la même phrase de votre PV.

La loi distingue deux masses : le budget prévisionnel (charges courantes, voté par avance) et les dépenses « hors budget » — notamment les travaux dont la liste est fixée par décret — qui « ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel » (article 14-1) et appellent un vote spécifique en assemblée (article 14-2). Un dépassement du budget courant se lit dans les comptes soumis à approbation ; une dépense de travaux jamais votée est une autre affaire — elle interroge le mandat du syndic (voir « Le syndic peut-il payer des travaux sans vote ? »).

📍 À Park View : le PV du 12 juin 2026 en offre une illustration : une écriture de 1 254,07 € « en compte d'attente » y est questionnée (demande rejetée, PV notifié) — cherchez dans vos comptes ce qui n'a pas de résolution d'origine.

Avant chaque AG, les pièces justificatives des comptes sont mises à disposition par le syndic pendant un délai d'au moins un jour ouvré entre l'envoi de la convocation et la tenue de l'AG (article 9-1 du décret de 1967). Le conseil syndical les examine et peut signaler des observations à l'assemblée.

📍 À Park View : la convocation doit indiquer le lieu, les jours et heures de consultation des pièces (article 22 du décret) — vérifiez que la vôtre le fait, et exercez ce droit avant chaque assemblée de comptes.

Le syndic met en œuvre la procédure de recouvrement : relance, mise en demeure, puis injonction de payer ou assignation en justice. Les frais de recouvrement engagés peuvent, dans les conditions prévues par l'article 10-1 de la loi de 1965, être mis à la charge du copropriétaire débiteur.

📍 À Park View : les frais de recouvrement imputés à un copropriétaire doivent être individualisés — repérez-les dans l'annexe des comptes soumise au vote.

Article 24 : travaux d'entretien et conservation. Article 25 : travaux d'amélioration, économies d'énergie, accessibilité. Article 26 : aliénation de parties communes, modification du règlement. La règle est : plus la décision est lourde, plus la majorité requise est élevée.

📍 À Park View : exemple dans votre PV du 12 juin 2026 : la vidéoprotection a été votée bâtiment par bâtiment à la majorité de l'article 24 (résolutions 11 à 18) — adoptée pour les garages, C et F seulement.

Lorsqu'une décision relevant de l'article 25 a recueilli au moins 1/3 des voix mais pas la majorité, l'assemblée peut décider d'un second vote à la majorité simple de l'article 24 (article 25-1, dit « passerelle »).

📍 À Park View : cette passerelle a servi deux fois récemment : salle commune (R10 sans majorité puis 10.1 adoptée, AG du 16 avril 2025) et désignation du syndic (R5 puis 5.1, AG du 12 juin 2026).

En bref : À l'intérieur du logement : oui, librement. Dès qu'il y a une unité extérieure — même sur votre terrasse — il faut un vote d'assemblée générale.

À l'intérieur : oui. Un climatiseur mobile ou monobloc sans percement ni élément extérieur relève de la libre jouissance de votre lot (article 9 de la loi du 10 juillet 1965) — sous réserve du bruit : un trouble excédant « les inconvénients normaux de voisinage » engage votre responsabilité de plein droit (article 1253 du code civil).

Avec une unité extérieure — même posée sur votre terrasse ou votre balcon : autorisation d'assemblée générale obligatoire. La loi soumet à la majorité de l'article 25 « l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble » (article 25 b). Et la jouissance privative de la terrasse n'y change rien : la Cour de cassation juge qu'un tel droit « ne pouvait être assimilé à un droit de propriété, ni conférer à son titulaire le droit d'édifier un ouvrage sans l'autorisation de l'assemblée générale » (Cass. 3^e civ., 4 mai 1995, n° 93-11.121). Une installation irrégulière de ce type expose à une action en remise en état pendant cinq ans (article 42, alinéa 1^er, qui renvoie à l'article 2224 du code civil). Le délai est de trente ans lorsque l'installation s'accompagne d'une appropriation durable d'une partie commune — annexion, usage exclusif non autorisé : la qualification dépend alors des faits (Cass. 3^e civ., 10 octobre 2024, n° 22-22.649). Aucune clause ni aucun accord informel ne peut en dispenser.

À Park View, le règlement de copropriété (acte du 9 mai 2018) est particulièrement strict : rien ne peut être établi sur les façades « qui puisse nuire à la propreté, au bon aspect, à la tranquillité et à la sécurité des habitants » (article 20), et « aucun aménagement et aucune décoration ne pourront être apportés par un copropriétaire aux balcons, loggias, terrasses ou assimilé qui, extérieurement, rompraient l'harmonie de l'immeuble » (article 2.2.2) — la pose de simples stores y est déjà soumise à agrément et approbation d'assemblée.

La bonne méthode : demander au syndic l'inscription de la question à l'ordre du jour de la prochaine assemblée (article 10 du décret du 17 mars 1967), en joignant le document exigé « précisant l'implantation et la consistance des travaux » (emplacement, modèle, niveau sonore, photo). L'assemblée peut, en pratique, assortir son accord de conditions (emplacement, coloris, plages horaires). C'est la seule voie qui protège durablement votre installation.

📍 À Park View : voir le règlement cité ci-dessus (articles 20 et 2.2.2) : à Park View, la demande d'inscription à l'ordre du jour est le seul chemin sûr.

En bref : Une épargne obligatoire de la copropriété pour financer les gros travaux. Cotisation d'au moins 5 % du budget prévisionnel par an ; les sommes versées restent acquises au syndicat.

Le fonds de travaux est obligatoire dans toute copropriété à usage d'habitation, dès que l'immeuble a plus de dix ans (article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 — souvent appelé « fonds ALUR » ; à ne pas confondre avec l'article 14-2, qui vise depuis 2021 le plan pluriannuel de travaux). Chaque copropriétaire y cotise chaque année, selon les mêmes modalités que les provisions du budget.

Le taux minimal : au moins 5 % du budget prévisionnel par an ; si un plan pluriannuel de travaux a été adopté, la cotisation ne peut être inférieure ni à 2,5 % du montant des travaux du plan, ni à 5 % du budget — les deux minima s'appliquent. L'assemblée peut toujours voter davantage (majorité de l'article 25).

À la revente : les sommes versées sont attachées au lot et acquises définitivement au syndicat — elles ne sont pas remboursées au vendeur. L'acquéreur peut, s'il le souhaite, en tenir compte dans le prix de vente (négociation privée, à inscrire dans l'acte).

Le fonds finance l'élaboration du plan pluriannuel de travaux et du diagnostic technique global, les travaux votés du plan, les travaux d'urgence et ceux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la santé et à la sécurité des occupants ou aux économies d'énergie.

Peut-on le constituer avant les dix ans ? Oui. Le délai de dix ans est une échéance maximale, pas une interdiction d'anticiper : rien n'empêche une assemblée générale de décider de constituer le fonds plus tôt, volontairement. L'intérêt est concret — une cotisation annuelle régulière étale l'effort dans le temps, au lieu d'un appel de fonds exceptionnel, souvent lourd, le jour où les travaux s'imposent ; elle prépare aussi le financement du futur plan pluriannuel et constitue une réserve mobilisable en cas d'imprévu. À noter : la loi ne détaille pas les modalités de cette constitution anticipée ; pour sécuriser la nature du fonds (sommes attachées aux lots), la résolution gagne à viser expressément l'article 14-2-1.

À Park View, concrètement. La résidence a été livrée fin 2019 ; son fonds de travaux, ouvert à cette date, n'a jamais été alimenté depuis — il figure à 0 €, solde que le procès-verbal de la dernière assemblée rappelle noir sur blanc (annexe 8 des comptes). Ce zéro n'est, à ce jour, pas une irrégularité : l'immeuble ayant moins de dix ans, l'obligation de cotiser ne s'ouvrira qu'à sa dixième année, soit fin 2029. Jusque-là, constituer le fonds relève d'un choix — celui d'anticiper.

Ce choix a précisément été posé à la copropriété. Parmi les questions inscrites à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 12 juin 2026 figurait une proposition d'amorcer le fonds sans attendre l'échéance, par une cotisation annuelle assise sur le budget. Mise aux voix, elle n'a pas réuni la majorité requise : 2 voix pour, 25 contre, 2 abstentions (procès-verbal notifié le 23 juin 2026). L'anticipation n'a donc pas été retenue cette fois — mais rien n'est figé : d'ici 2029, l'assemblée peut à tout moment revenir sur la question et décider d'étaler l'effort, plutôt que de le concentrer le jour où les premiers gros travaux s'imposeront.

En savoir plus → service-public.gouv.fr

En bref : Une liste minimale est fixée par décret — connectez-vous et vérifiez, document par document.

Pour un syndic professionnel, la liste minimale est fixée par le décret n° 2019-502 du 23 mai 2019. Accessible à tous les copropriétaires : le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, la dernière fiche synthétique, le carnet d'entretien, les diagnostics techniques en cours de validité, les contrats d'assurance, « l'ensemble des contrats et marchés en cours signés par le syndic », les contrats d'entretien et de maintenance des équipements communs, les procès-verbaux des trois dernières assemblées ayant approuvé des comptes, et le contrat de syndic en cours. S'y ajoutent, pour les membres du conseil syndical : les balances générales des comptes, les relevés des comptes bancaires, les assignations en justice et la liste des copropriétaires. Connectez-vous et cochez la liste : ce qui manque doit être réclamé.

📍 À Park View : l'extranet de la résidence est accessible sur aguilar.monespaceclient.immo — connectez-vous et cochez la liste ci-dessus, document par document.

« Le syndic établit une fiche synthétique de la copropriété regroupant les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti [...]. Le syndic met à jour la fiche synthétique chaque année. Le syndic met cette fiche à disposition des copropriétaires » (article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965). Elle doit aussi figurer sur l'extranet. Comparer la fiche synthétique, les données du registre national des copropriétés et les comptes approuvés en assemblée est un exercice de contrôle à la portée de chacun.

📍 À Park View : demandez au syndic la fiche à jour de l'année en cours, et rapprochez-la des comptes votés — voir aussi « Les chiffres déclarés au registre national correspondent-ils aux comptes votés ? » plus bas.

Oui — c'est un droit, dans une fenêtre précise : « pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fourniture et d'exploitation en cours et leurs avenants [...] sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic » (article 18-1 de la loi). Le syndic fixe lieu, jours et heures de consultation — des indications qui doivent figurer dans la convocation — et « tout copropriétaire peut obtenir une copie des pièces justificatives à ses frais » (article 22 du décret). Le conseil syndical, lui, dispose d'un droit permanent : « prendre connaissance, et copie, à sa demande [...] de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic » (article 21), le retard de transmission au-delà d'un mois étant sanctionné par des pénalités imputées sur la rémunération du syndic.

📍 À Park View : à la prochaine convocation d'assemblée de comptes, notez le lieu et les horaires de consultation indiqués — et allez-y : c'est le moment où les factures doivent être sur la table.

En bref : Elles appartiennent au syndicat ; en cas de changement de syndic, leur remise obéit à des délais stricts (15 jours, 1 mois, 2 mois).

Au syndicat des copropriétaires — le syndic n'en est que le dépositaire (article 33 du décret : leur conservation « est comprise dans la mission ordinaire du syndic »). En cas de changement de syndic, la loi impose des délais stricts (article 18-2) : 15 jours pour la situation de trésorerie et les références bancaires, 1 mois pour « l'ensemble des documents et archives du syndicat » y compris les documents dématérialisés « dans un format téléchargeable et imprimable », 2 mois de plus pour l'état des comptes apuré. En cas de résistance : mise en demeure, puis référé devant le président du tribunal judiciaire, qui peut ordonner la remise sous astreinte.

📍 À Park View : le contrat de syndic en cours a été voté le 12 juin 2026 pour 14 mois (jusqu'au 11 août 2027) : à chaque échéance de mandat, ces délais de remise s'appliquent — le conseil syndical a intérêt à les connaître avant.

En bref : Une demande écrite, puis une mise en demeure ; en dernier ressort, le juge des référés peut ordonner la remise sous astreinte.

1. Demande écrite, en visant le texte adapté au document : pièces justificatives des charges (article 18-1), documents du contenu minimal de l'extranet (décret du 23 mai 2019). Des modèles sont proposés en page Documents.

2. Mise en demeure par lettre recommandée, rappelant l'obligation et laissant un délai.

3. Référé : à défaut, le juge peut être saisi pour ordonner la remise des documents, au besoin sous astreinte (par jour de retard) — voie admise de façon constante par la Cour de cassation.

Cas du conseil syndical : lorsque c'est le conseil syndical qui demande des pièces de gestion (article 21), le retard au-delà d'un mois est sanctionné par une pénalité de 15 € par jour imputée sur les honoraires du syndic (décret du 7 octobre 2020).

Les actions personnelles d'un copropriétaire contre le syndic ou le syndicat se prescrivent par cinq ans (article 42, alinéa 1^er, qui renvoie à l'article 2224 du code civil) — à distinguer du délai de deux mois propre à la contestation d'une décision d'assemblée.

Il n'existe pas d'obligation générale de médiation ou de conciliation préalable propre à la copropriété. La règle de droit commun (article 750-1 du code de procédure civile) n'impose une tentative amiable préalable que pour les demandes portant sur une somme ne dépassant pas 5 000 € ou pour un trouble anormal de voisinage. Selon l'objet exact de la demande, une tentative amiable peut donc être requise — ou non : à vérifier au cas par cas. Une démarche amiable reste, en tout état de cause, souvent utile avant le contentieux.

Un seul — et il honore l'assemblée : l'autorisation d'un aménagement de sécurité temporaire en loggia (PV notifié du 23 juin 2026), adoptée à une large majorité (3 342 tantièmes pour, 269 contre). La preuve que, même dans une assemblée clivée, une demande claire et documentée peut trouver sa majorité. Ce site le note avec la même rigueur que le reste : quand ça fonctionne, ça se dit aussi.

📍 À Park View : la seule question adoptée de votre PV parmi celles inscrites par voie de l'article 10 du décret.

1 500 €. L'assemblée générale du 12 juin 2026 a fixé « à 1 500 €, le montant des marchés de travaux et contrats de fournitures à partir duquel la consultation du Conseil Syndical par le syndic est rendue obligatoire » (résolution 9 du PV notifié le 23 juin 2026), et au même montant le seuil « à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire » (résolution 10.1). Tout marché ou contrat au-delà de ce montant passé sans consultation du conseil ou sans mise en concurrence contrevient à ces résolutions.

Le règlement de copropriété (acte notarié du 9 mai 2018, article 2.6.2.3) fixe le conseil syndical à cinq membres et prévoit qu'il se réunit au moins tous les six mois, sur convocation de son président, ou à la demande d'un membre ou du syndic. Le conseil a été renouvelé par l'assemblée générale du 12 juin 2026 : cinq membres élus (résolution 7 du PV notifié le 23 juin 2026).

Deux passages du même procès-verbal méritent d'être lus ensemble. Résolution 4 : l'assemblée « approuve, sans réserve, en leur forme, teneur, imputation et répartition » les comptes 2025 (120 067,02 € de charges courantes pour un budget voté de 117 000 €). Résolution 21.16 : une question inscrite à l'ordre du jour relevait que le grand livre 2025 fait apparaître deux écritures de 3 000 € au compte « FONDS SCV », annulées par contre-écritures le jour même de leur comptabilisation, « sans décision d'AG ni facture identifiable » selon le texte de la question reproduit au PV ; la résolution demandant au syndic d'en produire la justification sous 30 jours a été rejetée (504 tantièmes pour, 3 062 contre). Chacun peut relire ces deux passages dans le PV qui lui a été notifié et se faire son opinion.

Le PV notifié le 23 juin 2026 permet à chacun de se faire une opinion. Une question inscrite à l'ordre du jour (reproduite au PV) relevait que le contrat ENGIE référencé PC-20240628-9778871, « d'une durée ferme de 48 mois courant du 1^er août 2024 au 31 juillet 2028, a été signé le 28 juin 2024 sans vote préalable de l'Assemblée Générale, sans mise en concurrence et sans consultation du Conseil Syndical » — le texte reproduit au PV rappelant qu'une résolution de l'AG du 20 mars 2023 imposait une mise en concurrence au-delà de 1 500 €. La résolution proposant de ratifier ou résilier ce contrat n'a pas été adoptée (415 tantièmes pour, 135 contre, 3 357 abstentions). Ni ratifié, ni résilié : chacun peut relire la question et son vote dans son PV, et les rapprocher de la question « Le syndic peut-il engager seul la copropriété ? » ci-dessus.

Le PV indique, à la suite de la résolution 7, que « les 5 candidats retenus en qualité de membre du conseil syndical ont obtenu le plus de voix à l'issue des votes et étaient présents physiquement à l'assemblée ». Le PV ne précise pas sur quel texte se fonde ce critère pour départager des candidats à égalité de voix — la loi et le décret n'en prévoient aucun — ni comment il a été constaté en séance. Question ouverte, que chaque copropriétaire peut apprécier en relisant son PV.

À Park View, le règlement de copropriété (article 2.6.2.3) organise précisément cette transparence : le conseil « se réunit à la demande du président au moins une fois tous les six mois » — et « peut également être réuni à toute époque à la demande de l'un quelconque de ses membres ou à celle du syndic » ; les convocations sont adressées « par lettre recommandée » avec ordre du jour, copie au syndic ; les délibérations « sont constatées par des procès-verbaux portés sur un registre ouvert à cet effet, signés par les membres ayant assisté à la réunion » ; et surtout : « copies de ces procès-verbaux sont délivrées par le président du conseil syndical sur demande qui lui en est faite par les copropriétaires ». Autrement dit : tout copropriétaire peut demander copie des procès-verbaux des réunions du conseil. C'est un droit inscrit au règlement — l'exercer, c'est aussi vérifier que réunions et registre existent bel et bien.

Relisez le formulaire joint à votre convocation : les résolutions-cadres 11 à 18 (vidéoprotection par bâtiment) et les questions inscrites à la demande de copropriétaires (article 10) y sont marquées « Sans vote » — seules leurs sous-résolutions portaient des cases. Une architecture à deux niveaux peut se concevoir pour des chapeaux purement introductifs. Mais un point de fond au moins, le 21.17 (indexation d'un contrat d'ascenseurs), figure lui aussi « Sans vote » : le votant par correspondance ne pouvait pas s'exprimer dessus. À rapprocher de la règle rappelée plus haut : le modèle officiel du formulaire est structuré résolution par résolution et « aucune des mentions du modèle ne peut être supprimée » (arrêté du 2 juillet 2020).

L'assemblée du 12 juin 2026 a adopté la vidéoprotection pour les garages (résolution 11.1, devis 6 338,27 €), le bâtiment C (14.1) et le bâtiment F (17.1) ; elle l'a rejetée pour les bâtiments A, B, D et E (le G n'a pas donné lieu à vote). Détail qui compte : les « modalités de visionnage/transmission des images » figuraient dans les résolutions-cadres… marquées « Sans vote » au formulaire. Or ce point n'est pas accessoire : dans un immeuble d'habitation, la CNIL rappelle que l'installation relève du RGPD — accès aux images réservé à un cercle défini, affichage obligatoire (finalité, durée de conservation, contact, droit de réclamation auprès de la CNIL), et interdiction de filmer les portes des logements, balcons et fenêtres. Qui visionnera, combien de temps les images seront conservées, qui y accède : autant de questions que chaque copropriétaire est fondé à poser avant la mise en service.

En bref : Un seul contrat était joint à la convocation ; la proposition de mandater le conseil pour une mise en concurrence a été rejetée.

Les documents notifiés permettent à chacun de répondre : la convocation du 18 mai 2026 comporte un seul projet de contrat (celui du cabinet en place, durée de 14 mois, du 12 juin 2026 au 11 août 2027) ; la désignation n'a pas atteint la majorité de l'article 25 et a été acquise au second vote (résolution 5.1, article 24, 3 358/3 773 tantièmes) ; et la proposition de mandater le conseil syndical pour organiser une mise en concurrence (PV notifié du 23 juin 2026) a été rejetée (415 tantièmes pour, 3 062 contre). La loi, rappelons-le, confie cette mise en concurrence au conseil syndical et n'admet de dispense que par un vote à la majorité de tous les copropriétaires (article 21) — sans toutefois sanctionner son absence par la nullité (Cass. 3^e civ., 3 juin 2021, n° 20-13.269). Chacun peut chercher dans son PV la résolution de dispense.

Le PV notifié du 12 juin 2026 contient lui-même la question : une question reproduite au PV relevait un écart de 11 268 € entre le montant déclaré au registre national des copropriétés pour l'exercice 2021 (134 751 €) et les comptes approuvés en assemblée du 9 mars 2022 (123 482,69 €). La résolution demandant explication a été rejetée. La règle, elle, est simple : le syndic établit et met à jour chaque année une fiche synthétique des « données financières et techniques essentielles », à disposition des copropriétaires (article 8-2 de la loi). Comparer fiche, registre et comptes votés est à la portée de chacun.

Chaque organe a son rôle : le syndic est « chargé de l'exécution » des décisions (articles 17 et 18 de la loi), et l'assemblée peut déléguer une gestion au conseil syndical — c'est le cas de la salle commune (délégation votée le 16 avril 2025). Les PV successifs permettent de suivre ce qu'il en advient. Exemple vérifiable : l'AG du 16 avril 2025 a approuvé le règlement intérieur de la salle commune (coworking et sport, résolution 10.1), avec réservation par calendrier partagé et accès par boîte à clé à code. Au 10 juillet 2026, plus d'un an après le vote, aucun système de réservation ni d'accès n'est en service — la salle existe, chacun peut le constater au rez-de-chaussée, mais personne n'en profite. L'ordre du jour de l'AG suivante (12 juin 2026) ne comportait aucun point d'étape sur sa mise en service. Un usage voté, resté sans suite visible : chacun jugera sur ses propres documents.

Le PV notifié du 12 juin 2026 contient une proposition d'élection d'un président du conseil syndical, poste vacant depuis une démission du 21 décembre 2023. Le texte de la question, reproduit au PV, invoquait notamment le fait que « le rapport annuel du Conseil Syndical n'a jamais été présenté oralement en séance d'Assemblée Générale — il est systématiquement joint en annexe de la convocation, signé "Votre Conseil Syndical" sans auteur identifiable » (article 22 du décret du 17 mars 1967). La résolution a été rejetée (554 tantièmes pour, 2 923 contre) : le poste de président reste vacant. À rapprocher du règlement de copropriété, qui prévoit de son côté des procès-verbaux de réunions du conseil, consignés dans un registre et communicables à tout copropriétaire (voir « Comment savoir ce que fait le conseil syndical ? »).

Le PV notifié du 12 juin 2026 pose le constat suivant (PV notifié du 23 juin 2026) : « un local commun situé en sous-sol du bâtiment F fait l'objet d'une occupation privative depuis 2019, soit sept années sans régularisation. Des matériaux appartenant au promoteur y sont stockés, les clés ayant été remises sans qu'aucun vote d'Assemblée Générale n'ait autorisé cet usage privatif d'une partie commune ». Trois issues étaient proposées au vote : régulariser par une occupation payante (21.7), par un prêt encadré (21.8), ou récupérer le local (21.9). Les trois ont été rejetées (respectivement 638, 415 et 415 tantièmes pour). Résultat : l'occupation continue — toujours sans titre, toujours sans vote. À rapprocher de la règle rappelée plus haut : nul ne peut s'approprier une partie commune sans autorisation d'assemblée (article 9 de la loi).

📍 À Park View : relisez, dans votre PV, les trois solutions de régularisation proposées pour ce local — le constat y figure en toutes lettres, et chacune des trois solutions a été refusée.

Le règlement de copropriété répond trois fois : l'immeuble est « destiné à l'habitation uniquement » (article 2.2.1) ; il est « strictement interdit d'exercer [...] des activités libérales, artisanales, commerciales, administratives ou autres » (article 2.2.2.1) ; et la salle commune est « réservée aux seuls propriétaires et occupants des logements » (article 2.2.3.1.10). L'assemblée du 4 avril 2024 a d'ailleurs été appelée à voter la « mise en location de la salle commune à un tiers professionnel » (résolution 12) : la résolution a été rejetée — 2 810 tantièmes pour, majorité de l'article 25 non atteinte. L'année suivante, l'assemblée a affecté la salle au coworking et au sport des résidents (résolution 10.1 du 16 avril 2025).

📍 À Park View : tout usage de la salle qui ressemblerait à une activité professionnelle ouverte à des tiers n'a donc aucune base votée — les PV du 04/04/2024 et du 16/04/2025 font foi.

C'est une question de bon sens patrimonial : si la panne révèle un défaut d'origine, la réparation peut relever des garanties du constructeur plutôt que des charges des copropriétaires. Le PV du 12 juin 2026 documente deux cas : les interventions répétées sur les portillons et ferme-portes (PV notifié du 23 juin 2026) et la panne de l'interphone du bâtiment A — signalée le 16 décembre 2025, suivie d'un devis de remplacement d'environ 2 000 € présenté sans expertise préalable (PV notifié du 23 juin 2026). Les deux résolutions demandant une expertise indépendante avant travaux ont été rejetées (504 tantièmes pour, 3 062 contre, chacune).

📍 À Park View : avant chaque vote de remplacement d'équipement, la question « le défaut est-il couvert par une garantie ? » mérite d'être posée — elle vaut de l'argent à tous.

Non. La convocation notifiée le 18 mai 2026 ne comporte aucune résolution relative au sinistre de la chaufferie ou à son indemnisation d'assurance — chacun peut le vérifier dans son exemplaire, l'ordre du jour en main. Or l'acceptation d'une indemnité et le choix des travaux consécutifs à un sinistre des parties communes engagent le syndicat : ce sont des décisions d'assemblée (voir « Le syndic peut-il payer des travaux ou accepter une indemnité sans vote ? »). Un dossier de cette importance qui ne passe pas par l'ordre du jour est une question en soi.

📍 À Park View : le dernier point d'information soumis à l'assemblée sur ce sinistre figure au PV du 16 avril 2025 — depuis, silence à l'ordre du jour.

Une copropriété qui se surveille est une copropriété qui se porte mieux — c'est l'esprit de cette liste. Ce site ne qualifie pas — il aligne les faits, chacun étant vérifiable dans les documents notifiés, et chacun se fera son opinion à la lecture des pièces citées. État des questions ouvertes à ce jour :

• Comptes 2025 approuvés « sans réserve » (R4) pendant que la demande d'explication sur deux écritures de 3 000 € « sans décision d'AG ni facture identifiable » était rejetée ;
• Contrat d'électricité signé pour 48 mois « sans vote préalable, sans mise en concurrence et sans consultation du Conseil Syndical » selon la question reproduite au PV — ni ratifié, ni résilié ;
• Écart de 11 268 € entre registre national et comptes votés, demande d'explication rejetée ;
• Départage des candidats au conseil syndical par un critère de « présence physique » sans base dans les textes (R7) ;
• « Modalités de visionnage » des caméras placées hors vote au formulaire (R11 à 18) ;
• Un seul contrat de syndic joint à la convocation, mandat de mise en concurrence rejeté (R5.1) ;
• Élection d'un président du conseil syndical (poste vacant depuis décembre 2023) rejetée ;
• Salle commune votée en 2025, toujours pas en service faute de système d'accès (serrure digitale) — aucun point d'étape à l'ODJ 2026 (R10.1-2025) ;
• Local commun du bâtiment F occupé sans titre depuis 2019, les trois solutions de régularisation rejetées ;
• Demandes d'expertise avant travaux (portillons, interphone) rejetées ;
• Sinistre chaufferie absent de l'ordre du jour notifié le 18 mai 2026 — dernier point d'information : AG du 16 avril 2025.

Le délai pour agir en contestation des résolutions court jusqu'à deux mois après la notification du 23 juin 2026 pour les copropriétaires opposants ou défaillants (article 42). Chaque entrée de cette FAQ cite ses sources : relisez, vérifiez, faites-vous votre opinion.

Vous voulez peser sur l'un de ces points ? Toute question peut être inscrite à l'ordre du jour de la prochaine assemblée (article 10 du décret de 1967) — voir comment faire compter sa voix.

Le PV a été notifié aux copropriétaires le 23 juin 2026. Un copropriétaire opposant ou défaillant dispose de deux mois à compter de cette notification pour saisir le tribunal judiciaire (article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ; le délai court à compter de la notification du PV, sans ses annexes). Passé ce délai, l'action est forclose. Le statut d'« opposant » s'apprécie résolution par résolution : il figure dans les listes de votes du PV.

Aucune. Pas de cookies, pas d'outil d'analyse tiers, pas de formulaire avec stockage de données. Le formulaire de contact ouvre votre logiciel de messagerie : aucun message ne transite par un serveur lié à ce site. Voir la page RGPD.

Non. Aucun nom, aucun numéro de lot, aucune information personnelle de copropriétaire n'est diffusé sur ce site. Les communiqués portent sur des sujets collectifs et impersonnels.