Questions fréquentes

Le syndic est le mandataire professionnel ou bénévole de la copropriété. Il exécute les décisions de l'assemblée générale et gère l'immeuble au quotidien. Le conseil syndical est composé de copropriétaires élus, qui assistent et contrôlent le syndic, donnent leur avis, et font la liaison avec les copropriétaires. Le conseil ne décide pas à la place de l'AG.

En bref : Assister le syndic, contrôler sa gestion, donner des avis. Le conseil ne décide rien : les décisions appartiennent à l'assemblée générale.

La loi le dit en une phrase : « Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. En outre, il donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat » (article 21 de la loi du 10 juillet 1965). Le décret précise que ce contrôle porte « notamment » sur la comptabilité du syndicat, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et l'élaboration du budget (article 26 du décret du 17 mars 1967). Assister, contrôler, donner un avis — pas décider : « les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires » (article 17 de la loi).

En bref : Non, pas sans vote de l'assemblée. Au-delà des seuils que l'assemblée a fixés, la consultation du conseil syndical et la mise en concurrence deviennent obligatoires.

Le syndic est un mandataire : « les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic » (article 17 de la loi du 10 juillet 1965). Pour les marchés et contrats, la loi ajoute deux garde-fous que l'assemblée active en votant des seuils : au-delà du montant fixé, « la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire », et au-delà du montant fixé, « une mise en concurrence est rendue obligatoire » (article 21 de la loi). Un engagement pluriannuel significatif signé sans vote, sans consultation du conseil et sans mise en concurrence pose donc une triple question de régularité — et celle de la responsabilité du syndic envers le syndicat.

En bref : Oui, et c'est au conseil syndical de la faire avant l'assemblée qui désigne le syndic. Mais son absence n'annule pas la désignation : il faut donc l'exiger en amont, pas espérer l'annulation après coup.

Oui — par le conseil syndical : avant l'assemblée appelée à désigner un syndic professionnel, « le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrats de syndic » (article 21 de la loi). Deux vérités à connaître ensemble : (1) le conseil ne peut en être dispensé que par une décision votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires ; (2) mais la loi précise elle-même que cette formalité n'est pas prescrite « à peine d'irrégularité de la décision de désignation », et la Cour de cassation confirme que son absence n'entraîne pas la nullité de la désignation (Cass. 3^e civ., 3 juin 2021, n° 20-13.269). L'arme n'est donc pas l'annulation : c'est d'exiger, en amont, que la mise en concurrence ait lieu — ou qu'une dispense soit assumée par un vote formel.

En bref : Non, hors urgence : payer des travaux non votés engage la responsabilité du syndic. La même logique de mandat vaut pour l'acceptation d'une indemnité d'assurance.

La Cour de cassation vient de le rappeler : « hors cas d'urgence, le syndic ne peut, sans l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, prendre l'initiative et payer des travaux portant sur l'immeuble en copropriété », et un tel paiement « engage la responsabilité du syndic » (Cass. 3^e civ., 4 décembre 2025, n° 23-23.397). L'exception : l'urgence et les actes conservatoires. La même logique de mandat vaut, par analogie, pour l'acceptation d'une indemnité d'assurance qui fixe ce que la copropriété recevra après un sinistre des parties communes : c'est un choix qui engage le syndicat — la question « qui a autorisé ? » mérite toujours d'être posée, pièces en main.

En bref : Non. Une autorisation du conseil syndical ne remplace jamais un vote d'assemblée : des travaux réalisés sur cette seule foi restent irréguliers, avec un risque de remise en état.

Non — et c'est une protection pour tout le monde. Une « autorisation » donnée par le conseil syndical, en dehors d'une délégation régulièrement votée par l'assemblée, n'a pas de valeur juridique : la Cour de cassation a jugé « qu'une autorisation du conseil syndical ne pouvait suppléer une décision de l'assemblée générale des copropriétaires » (Cass. 3^e civ., 23 septembre 2014, n° 13-18.130). Concrètement : des travaux touchant les parties communes ou l'aspect extérieur réalisés sur la seule foi d'un accord du conseil (ou du syndic) restent irréguliers, et le copropriétaire s'expose à une remise en état. Seul un vote d'assemblée générale protège.

En bref : aucune peine spéciale n'est prévue par la loi — mais un acte pris hors mission est sans effet, engage la responsabilité de son auteur, et l'assemblée peut révoquer.

La loi de 1965 ne prévoit aucune sanction propre au conseiller ou au président qui déborde de sa mission — et c'est justement ce silence qui entretient l'idée fausse d'un « pouvoir » du conseil. Trois conséquences bien réelles existent pourtant :

• L'acte est sans valeur. Une « décision » ou « autorisation » prise à la place de l'assemblée ne produit aucun effet : « une autorisation du conseil syndical ne pouvait suppléer une décision de l'assemblée générale des copropriétaires » (Cass. 3^e civ., 23 septembre 2014, n° 13-18.130).
• La responsabilité personnelle peut être engagée. Le conseiller reste un mandataire de l'assemblée (article 1992 du code civil) : s'il cause un dommage en agissant hors de sa mission, il en répond, comme quiconque cause un dommage à autrui (article 1240 du code civil).
• L'assemblée peut le révoquer. Les membres du conseil sont élus par l'assemblée générale, qui peut mettre fin à leur mandat dans les mêmes conditions (article 25).

Et si le dépassement constitue par lui-même une infraction de droit commun (par exemple une discrimination, une injure), c'est le droit pénal général qui s'applique — à la personne, non à un « conseiller » qui bénéficierait d'un statut particulier. Autrement dit : le conseil n'a pas de pouvoir régalien, et rien ne lui en confère un.

En bref : Pas sans autorisation de l'assemblée générale — et le mandat de conseiller syndical n'y change rien. Un usage privatif installé sans vote peut donner lieu à une remise en état.

Pas plus qu'un autre copropriétaire — c'est-à-dire pas du tout sans autorisation d'assemblée. Chacun « use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble » (article 9 de la loi du 10 juillet 1965) : s'approprier un local commun pour un usage personnel, c'est précisément priver les autres de leurs droits. Seule l'assemblée générale peut consentir un droit d'usage particulier sur une partie commune — et la Cour de cassation rappelle que même un droit de jouissance exclusive régulièrement accordé « ne pouvait être assimilé à un droit de propriété » (Cass. 3^e civ., 4 mai 1995, n° 93-11.121). Le mandat de conseiller syndical n'y change rien : le conseil contrôle la gestion, il ne s'octroie aucun avantage — et il ne peut pas davantage s'« autoriser » lui-même, une autorisation du conseil étant sans valeur juridique (voir question ci-dessus). Un usage privatif installé sans vote d'assemblée peut donner lieu à une remise en état.

En bref : Oui, mais seulement dans deux cadres encadrés et votés par l'assemblée — jamais de façon libre.

Oui, dans deux cadres stricts. Délégation ponctuelle (article 25 a de la loi) : pour un acte ou une décision déterminée relevant de la majorité simple, avec un plafond financier fixé par l'assemblée — la Cour de cassation a validé ce schéma lorsqu'un mandat précis et chiffré a été voté (Cass. 3^e civ., 28 janvier 2015, n° 13-28.021). Délégation renforcée (articles 21-1 à 21-5 de la loi, depuis 2020) : possible seulement si le conseil compte au moins 3 membres, limitée aux décisions de majorité simple, avec un plafond financier voté, pour 2 ans maximum, jamais pour l'approbation des comptes ni le budget ; chaque décision du conseil fait l'objet d'un procès-verbal versé au registre, et le conseil rend compte chaque année devant l'assemblée. Hors de ces cadres, le conseil ne décide pas.

D'abord le règlement de copropriété ; à défaut, l'assemblée générale à la majorité simple (article 22 du décret du 17 mars 1967). Le mandat des membres ne peut excéder trois ans renouvelables. Le syndicat doit par ailleurs souscrire, pour chaque membre du conseil, une assurance de responsabilité civile (article 21-4 de la loi).

En bref : La loi ne connaît ni majorité ni opposition au conseil syndical : seulement des membres élus, égaux en droits. Seule l'assemblée qui les a élus peut les révoquer ; aucun texte ne permet aux autres membres d'en écarter un.

La loi de 1965 ne connaît ni « majorité » ni « opposition » au conseil syndical : elle ne connaît que des membres élus par l'assemblée générale, égaux en droits. Cette égalité se lit dans les textes : les communications destinées au conseil sont faites, à défaut de président, « à chacun de ses membres » — et celles que le conseil demande « sont faites à chacun de ses membres » (article 26 du décret du 17 mars 1967) ; quand le conseil délibère sous délégation, le procès-verbal mentionne « le nom des membres ayant participé à la délibération et le sens de leur vote » (article 17-1 du décret) — il n'existe pas de membre de seconde zone.

Et la protection décisive est ailleurs : « la désignation ou la révocation […] des membres du conseil syndical » appartient à la seule assemblée générale, à la majorité de l'article 25 (article 25 c de la loi). Aucun texte ne permet aux autres membres du conseil d'écarter, de suspendre ou de priver d'information un élu — ni de l'exclure des canaux de travail du conseil. Ceux qui l'ont élu peuvent le révoquer ; personne d'autre. Un conseil qui fonctionnerait en écartant l'un de ses membres élus fonctionnerait en dehors des textes.

En bref : Le conseil élit son président parmi ses membres, et c'est lui qui peut convoquer l'assemblée quand le syndic est défaillant. Sans président, ce contre-pouvoir reste lettre morte.

Le conseil « élit son président parmi ses membres » (article 21 de la loi). Ce n'est pas un titre honorifique : c'est le président du conseil syndical qui peut convoquer l'assemblée générale lorsque le syndic est défaillant, après mise en demeure restée infructueuse plus de huit jours (article 8 du décret), ou en cas d'empêchement du syndic (article 18 de la loi) ; c'est encore à lui que l'assemblée peut déléguer le pouvoir d'agir en justice contre le syndic au nom du syndicat (article 25 a-i de la loi). Sans président, ces contre-pouvoirs restent lettre morte : les communications se font alors à chaque membre individuellement (article 26 du décret), et personne ne peut suppléer un syndic défaillant sans passer par d'autres voies.

Par les voies officielles : courrier via le syndic, échange en assemblée générale, ou boîte aux lettres du conseil lorsqu'il en existe une. Le formulaire de contact de ce site joint son éditeur — qui n'est pas le conseil syndical.

En principe, le syndic. À titre exceptionnel, l'AG peut aussi être convoquée par le président du conseil syndical (en cas de carence du syndic), ou par un copropriétaire représentant au moins 1/4 des voix (article 8 du décret de 1967).

Oui, tout copropriétaire peut demander au syndic d'inscrire une ou plusieurs questions à l'ordre du jour de la prochaine AG (article 10 du décret de 1967), en accompagnant sa demande du projet de résolution lorsque la question doit être votée.

En bref : Un pouvoir donné à un mandataire, ou le vote par correspondance à retourner 3 jours francs avant. Attention : si la résolution est amendée en séance, votre vote favorable ne compte plus et vous êtes traité comme défaillant.

Deux possibilités : donner un pouvoir à un mandataire (un autre copropriétaire ou un tiers, sauf le syndic), ou voter par correspondance « au moyen d'un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté » (article 17-1 A de la loi), à retourner au plus tard 3 jours francs avant l'assemblée. Attention à une subtilité du texte : « si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d'assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution » — un amendement de séance peut donc neutraliser votre vote favorable. Exemple pédagogique (fictif) : vous votez « pour » un devis de 5 000 € par correspondance ; en séance, le montant est porté à 6 500 € — votre « pour » ne compte plus, vous êtes traité comme défaillant sur cette résolution.

En bref : Oui. Le modèle officiel est structuré résolution par résolution, et aucune de ses mentions ne peut être supprimée. Vérifiez le vôtre, résolution par résolution, avant de le renvoyer.

Le modèle officiel (arrêté du 2 juillet 2020) est structuré résolution par résolution, et le texte est net : « le formulaire peut être adapté et complété sans qu'aucune des mentions du modèle puisse être supprimée ». Sur le principe de fond, la Cour de cassation a censuré une assemblée invitée « à accepter en un seul vote » un ensemble de dispositions distinctes (Cass. 3^e civ., 23 janvier 2013, n° 11-27.477 — rendu à propos d'un vote en bloc en séance, transposable par analogie) : chaque résolution appelle son vote. Un formulaire qui priverait le votant à distance de s'exprimer sur certaines résolutions inscrites à l'ordre du jour pose donc une question sérieuse de régularité. Vérifiez le vôtre, résolution par résolution, avant de le renvoyer.

Un copropriétaire opposant ou défaillant dispose d'un délai de 2 mois à compter de la notification du PV pour saisir le tribunal (article 42 de la loi de 1965). Au-delà, l'action est forclose. Pour un copropriétaire ayant voté pour la résolution, le recours n'est, en principe, pas ouvert.

En bref : Une décision d'assemblée devient définitive si personne ne l'attaque dans les deux mois de la notification ; une clause du règlement contraire à la loi peut, elle, être contestée sans limite de temps.

Oui, cela arrive — et un vote majoritaire ne rend pas légal ce qui ne l'est pas. Ni le syndic ni le conseil syndical ne peuvent davantage « valider » une illégalité : l'assemblée décide, le syndic exécute, le conseil contrôle (articles 17, 18 et 21 de la loi) — aucun des trois n'est juge de la légalité. Mais le droit distingue deux régimes, et la différence est décisive :

• Une décision d'assemblée irrégulière — même contraire à une règle d'ordre public — doit être attaquée dans les deux mois de la notification du PV, par un copropriétaire opposant ou défaillant (article 42). Passé ce délai, elle devient définitive : la jurisprudence applique ce couperet même à des vices graves — défaut de mandat du syndic pour convoquer, ordre du jour irrégulier, copropriétaires non convoqués (Cass. 3^e civ., 22 janvier 2013, n° 12-11.533) — et une décision contraire à un texte d'ordre public, non contestée à temps, n'a plus été remise en cause que pour l'avenir (Cass. 3^e civ., 8 octobre 2015, n° 14-13.100).
• Une clause du règlement de copropriété contraire aux dispositions impératives de la loi est, elle, « réputée non écrite » (article 43) : l'action pour le faire constater n'est enfermée dans aucun délai (Cass. 3^e civ., 10 septembre 2020, n° 19-17.045) — à condition de mettre le syndicat des copropriétaires en cause (Cass. 3^e civ., 10 octobre 2024, n° 22-22.649).

Troisième cas de figure : un acte du syndic sans aucune décision d'assemblée (hors urgence) n'est pas une « décision illégale » — c'est un acte hors mandat, qui engage la responsabilité du syndic (voir « Le syndic peut-il payer des travaux ou accepter une indemnité sans vote ? »).

La leçon pratique : les deux mois qui suivent la notification du procès-verbal sont le seul moment où la légalité des décisions se joue vraiment — après, même l'irrégulier devient définitif.

En bref : Le conseil syndical, ou des copropriétaires représentant au moins un quart des voix, peuvent demander la convocation ; à défaut, le président du conseil syndical peut convoquer après une mise en demeure de 8 jours restée sans effet.

L'article 8 du décret du 17 mars 1967 organise un mécanisme à trois niveaux : (1) le conseil syndical, ou un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins 1/4 des voix, notifient au syndic une demande de convocation précisant les questions à inscrire ; (2) si le syndic ne convoque pas, le président du conseil syndical peut le faire, après mise en demeure restée infructueuse plus de 8 jours ; (3) à défaut de conseil syndical, un copropriétaire peut faire désigner un mandataire par le juge.

À ne pas confondre avec l'administrateur provisoire (article 29-1) : celui-ci n'intervient que lorsque l'équilibre financier du syndicat est gravement compromis ou que la copropriété ne peut plus assurer la conservation de l'immeuble — c'est le régime des copropriétés en difficulté, pas un recours pour un différend courant.

En savoir plus → ARC-UNARC

Le budget prévisionnel de l'exercice est voté chaque année par l'AG, à la majorité de l'article 24. Les comptes définitifs de l'exercice écoulé sont approuvés à la même majorité. Les charges sont appelées trimestriellement sur la base du budget voté.

En bref : Les travaux hors budget prévisionnel appellent un vote spécifique de l'assemblée. Un dépassement des charges courantes se lit dans les comptes soumis à approbation ; une dépense de travaux jamais votée pose la question du mandat du syndic.

La loi distingue deux masses : le budget prévisionnel (charges courantes, voté par avance) et les dépenses « hors budget » — notamment les travaux dont la liste est fixée par décret — qui « ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel » (article 14-1) et appellent un vote spécifique en assemblée (article 14-2). Un dépassement du budget courant se lit dans les comptes soumis à approbation ; une dépense de travaux jamais votée est une autre affaire — elle interroge le mandat du syndic (voir « Le syndic peut-il payer des travaux sans vote ? »).

Avant chaque AG, les pièces justificatives des comptes sont mises à disposition par le syndic pendant un délai d'au moins un jour ouvré entre l'envoi de la convocation et la tenue de l'AG (article 9-1 du décret de 1967). Le conseil syndical les examine et peut signaler des observations à l'assemblée.

Le syndic met en œuvre la procédure de recouvrement : relance, mise en demeure, puis injonction de payer ou assignation en justice. Les frais de recouvrement engagés peuvent, dans les conditions prévues par l'article 10-1 de la loi de 1965, être mis à la charge du copropriétaire débiteur.

Article 24 : travaux d'entretien et conservation. Article 25 : travaux d'amélioration, économies d'énergie, accessibilité. Article 26 : aliénation de parties communes, modification du règlement. La règle est : plus la décision est lourde, plus la majorité requise est élevée.

Lorsqu'une décision relevant de l'article 25 a recueilli au moins 1/3 des voix mais pas la majorité, l'assemblée peut décider d'un second vote à la majorité simple de l'article 24 (article 25-1, dit « passerelle »).

En bref : À l'intérieur du logement : oui, librement. Dès qu'il y a une unité extérieure — même sur votre terrasse — il faut un vote d'assemblée générale.

À l'intérieur : oui. Un climatiseur mobile ou monobloc sans percement ni élément extérieur relève de la libre jouissance de votre lot (article 9 de la loi du 10 juillet 1965) — sous réserve du bruit : un trouble excédant « les inconvénients normaux de voisinage » engage votre responsabilité de plein droit (article 1253 du code civil).

Avec une unité extérieure — même posée sur votre terrasse ou votre balcon : autorisation d'assemblée générale obligatoire. La loi soumet à la majorité de l'article 25 « l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble » (article 25 b). Et la jouissance privative de la terrasse n'y change rien : la Cour de cassation juge qu'un tel droit « ne pouvait être assimilé à un droit de propriété, ni conférer à son titulaire le droit d'édifier un ouvrage sans l'autorisation de l'assemblée générale » (Cass. 3^e civ., 4 mai 1995, n° 93-11.121). Une installation irrégulière de ce type expose à une action en remise en état, et le délai pour agir dépend de la situation. S'il y a appropriation durable d'une partie commune — annexion, incorporation permanente, usage exclusif non autorisé — l'action est réelle et se prescrit par trente ans (Cass. 3^e civ., 10 octobre 2024, n° 22-22.649, publié au Bulletin). Sinon, l'action est personnelle : cinq ans depuis la réforme entrée en vigueur le 1^er juin 2020 (article 42, alinéa 1^er, qui renvoie à l'article 2224 du code civil), mais dix ans pour les installations antérieures, sous l'ancien texte (Cass. 3^e civ., 19 mars 2026, n° 24-18.919). La frontière entre les deux dépend des faits et se discute devant le juge. Aucune clause ni aucun accord informel ne peut en dispenser.

À Park View, le règlement de copropriété (acte du 9 mai 2018) est particulièrement strict : rien ne peut être établi sur les façades « qui puisse nuire à la propreté, au bon aspect, à la tranquillité et à la sécurité des habitants » (article 20), et « aucun aménagement et aucune décoration ne pourront être apportés par un copropriétaire aux balcons, loggias, terrasses ou assimilé qui, extérieurement, rompraient l'harmonie de l'immeuble » (article 2.2.2) — la pose de simples stores y est déjà soumise à agrément et approbation d'assemblée.

La bonne méthode : demander au syndic l'inscription de la question à l'ordre du jour de la prochaine assemblée (article 10 du décret du 17 mars 1967), en joignant le document exigé « précisant l'implantation et la consistance des travaux » (emplacement, modèle, niveau sonore, photo). L'assemblée peut, en pratique, assortir son accord de conditions (emplacement, coloris, plages horaires). C'est la seule voie qui protège durablement votre installation.

En bref : Une épargne obligatoire de la copropriété pour financer les gros travaux. Cotisation d'au moins 5 % du budget prévisionnel par an ; les sommes versées restent acquises au syndicat.

Le fonds de travaux est obligatoire dans toute copropriété à usage d'habitation, dès que l'immeuble a plus de dix ans (article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 — souvent appelé « fonds ALUR » ; à ne pas confondre avec l'article 14-2, qui vise depuis 2021 le plan pluriannuel de travaux). Chaque copropriétaire y cotise chaque année, selon les mêmes modalités que les provisions du budget.

Le taux minimal : au moins 5 % du budget prévisionnel par an ; si un plan pluriannuel de travaux a été adopté, la cotisation ne peut être inférieure ni à 2,5 % du montant des travaux du plan, ni à 5 % du budget — les deux minima s'appliquent. L'assemblée peut toujours voter davantage (majorité de l'article 25).

À la revente : les sommes versées sont attachées au lot et acquises définitivement au syndicat — elles ne sont pas remboursées au vendeur. L'acquéreur peut, s'il le souhaite, en tenir compte dans le prix de vente (négociation privée, à inscrire dans l'acte).

Le fonds finance l'élaboration du plan pluriannuel de travaux et du diagnostic technique global, les travaux votés du plan, les travaux d'urgence et ceux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la santé et à la sécurité des occupants ou aux économies d'énergie.

Peut-on le constituer avant les dix ans ? Oui. Le délai de dix ans est une échéance maximale, pas une interdiction d'anticiper : rien n'empêche une assemblée générale de décider de constituer le fonds plus tôt, volontairement. L'intérêt est concret — une cotisation annuelle régulière étale l'effort dans le temps, au lieu d'un appel de fonds exceptionnel, souvent lourd, le jour où les travaux s'imposent ; elle prépare aussi le financement du futur plan pluriannuel et constitue une réserve mobilisable en cas d'imprévu. À noter : la loi ne détaille pas les modalités de cette constitution anticipée ; pour sécuriser la nature du fonds (sommes attachées aux lots), la résolution gagne à viser expressément l'article 14-2-1.

En savoir plus → service-public.gouv.fr

En bref : Une liste minimale est fixée par décret — connectez-vous et vérifiez, document par document.

Pour un syndic professionnel, la liste minimale est fixée par le décret n° 2019-502 du 23 mai 2019. Elle distingue trois niveaux : ce qui est accessible à tous les copropriétaires, ce que chacun trouve dans son espace personnel, et ce qui est réservé aux membres du conseil syndical. Le détail des trois listes, tenu à jour, est en page Documents utiles : connectez-vous et cochez-la, document par document — ce qui manque doit être réclamé.

À savoir : l'espace doit être actualisé au moins une fois par an, dans les trois mois qui suivent l'assemblée générale annuelle appelée à connaître des comptes (article 33-1-1 du décret du 17 mars 1967).

En bref : Un résumé des données financières et techniques essentielles de la copropriété, que le syndic met à jour chaque année et tient à disposition des copropriétaires, notamment sur l'extranet.

« Le syndic établit une fiche synthétique de la copropriété regroupant les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti [...]. Le syndic met à jour la fiche synthétique chaque année. Le syndic met cette fiche à disposition des copropriétaires » (article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965). Elle doit aussi figurer sur l'extranet. Comparer la fiche synthétique, les données du registre national des copropriétés et les comptes approuvés en assemblée est un exercice de contrôle à la portée de chacun.

En bref : Oui, entre la convocation de l'assemblée appelée à connaître des comptes et sa tenue, avec copie possible à vos frais. Le conseil syndical, lui, dispose d'un droit de consultation permanent.

Oui — c'est un droit, dans une fenêtre précise : « pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fourniture et d'exploitation en cours et leurs avenants [...] sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic » (article 18-1 de la loi). Le syndic fixe lieu, jours et heures de consultation — des indications qui doivent figurer dans la convocation — et « tout copropriétaire peut obtenir une copie des pièces justificatives à ses frais » (article 22 du décret). Le conseil syndical, lui, dispose d'un droit permanent : « prendre connaissance, et copie, à sa demande [...] de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic » (article 21), le retard de transmission au-delà d'un mois étant sanctionné par des pénalités imputées sur la rémunération du syndic.

En bref : Elles appartiennent au syndicat ; en cas de changement de syndic, leur remise obéit à des délais stricts (15 jours, 1 mois, 2 mois).

Au syndicat des copropriétaires — le syndic n'en est que le dépositaire (article 33 du décret : leur conservation « est comprise dans la mission ordinaire du syndic »). En cas de changement de syndic, la loi impose des délais stricts (article 18-2) : 15 jours pour la situation de trésorerie et les références bancaires, 1 mois pour « l'ensemble des documents et archives du syndicat » y compris les documents dématérialisés « dans un format téléchargeable et imprimable », 2 mois de plus pour l'état des comptes apuré. En cas de résistance : mise en demeure, puis référé devant le président du tribunal judiciaire, qui peut ordonner la remise sous astreinte.

En bref : Une demande écrite, puis une mise en demeure ; en dernier ressort, le juge des référés peut ordonner la remise sous astreinte.

1. Demande écrite, en visant le texte adapté au document : pièces justificatives des charges (article 18-1), documents du contenu minimal de l'extranet (décret du 23 mai 2019). Des modèles sont proposés en page Documents.

2. Mise en demeure par lettre recommandée, rappelant l'obligation et laissant un délai.

3. Référé : à défaut, le juge peut être saisi pour ordonner la remise des documents, au besoin sous astreinte (par jour de retard) — voie admise de façon constante par la Cour de cassation.

Cas du conseil syndical : lorsque c'est le conseil syndical qui demande des pièces de gestion (article 21), le retard au-delà d'un mois est sanctionné par une pénalité de 15 € par jour imputée sur les honoraires du syndic (décret du 7 octobre 2020).

Les actions personnelles d'un copropriétaire contre le syndic ou le syndicat se prescrivent par cinq ans (article 42, alinéa 1^er, qui renvoie à l'article 2224 du code civil) — dix ans pour les faits antérieurs au 1^er juin 2020, sous l'ancien texte. À distinguer du délai de deux mois propre à la contestation d'une décision d'assemblée.

En bref : Il n'y a pas d'obligation propre à la copropriété. Le droit commun n'impose une tentative amiable que dans trois cas — somme ≤ 5 000 €, certains conflits de voisinage énumérés, trouble anormal de voisinage — donc à vérifier selon l'objet exact de la demande.

Il n'existe pas d'obligation générale de médiation ou de conciliation préalable propre à la copropriété. La règle de droit commun (article 750-1 du code de procédure civile) n'impose une tentative amiable préalable que dans trois cas : les demandes portant sur une somme ne dépassant pas 5 000 € ; certains conflits de voisinage limitativement énumérés (bornage, distances de plantations et d'élagage, servitudes de passage ou d'écoulement des eaux, curage de fossés) ; et le trouble anormal de voisinage. Des dispenses existent, notamment l'urgence ou l'absence de conciliateur disponible dans un délai raisonnable. Ce texte a été annulé par le Conseil d'État en 2022 pour imprécision, puis rétabli dans une version corrigée par un décret de 2023, aujourd'hui en vigueur. Selon l'objet exact de la demande, une tentative amiable peut donc être requise — ou non : à vérifier au cas par cas. Une démarche amiable reste, en tout état de cause, souvent utile avant le contentieux.

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